Der Erneuerungsfonds: Eine lästige Pflicht?
Der Erneuerungsfonds ist das „Sparkonto“ von Stockwerkeigentümergemeinschaften für die grosszyklischen Sanierungen ihrer Liegenschaften. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift für dessen Äufnung – aber viele Gründe es dennoch zu tun…
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Aktuell betreut die trimag 140 Stockwerkeigentümergemeinschaften. Das Thema „Erneuerungsfonds“ begleitet uns daher mit steter Regelmässigkeit. Und immer wieder müssen wir feststellen, dass vielerorts das Bewusstsein für die Notwendigkeit eines gesunden Fonds wenig vorhanden ist.
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Keine gesetzliche Pflicht
Noch immer ist die Äufnung eines Erneuerungsfonds gesetzlich nicht vorgeschrieben, sondern wird die Möglichkeit (nicht die Pflicht) für einen Fonds in der Regel über das Reglement der STWEG begründet. Auch im Hinblick auf eine mögliche Revision des Stockwerkeigentumsrechts ist man auf Bundesebene weit davon entfernt, diese Rückstellung für grosszyklische Sanierungen für obligatorisch zu erklären. Unsere Erfahrung zeigt jedoch, dass eine stärkere Verpflichtung im Hinblick auf einen nachhaltigen Umgang mit der Substanz, die langfristige Sicherung des Eigentums auch im Alter und die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft von grosser Bedeutung wäre.
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Rückstellungen für grosszyklische Sanierungen
Der Erneuerungsfonds ist für eine Stockwerkeigentümergemeinschaft das, was für den Besitzer des Einfamilienhauses das Sparkonto sein muss: Der Fonds begegnet der Altersentwertung des Gebäudes, erlaubt die langfristige Planung des Gebäudeunterhalts und gewährleistet, dass das Geld bei Bedarf auch tatsächlich vorhanden ist. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass die grossen finanziellen Belastungen durch Renovationen oder Sanierungen über die Jahre verteilt und somit für alle Eigentümer tragbar sind. Gespiesen wird der Erneuerungsfonds in der Regel durch jährliche Einzahlungen, welche die einzelnen Stockwerkeigentümer anhand der Grösse ihrer Wertquote leisten.
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Der Hauseigentümerverband empfiehlt als Zielgrösse für den Erneuerungsfonds eine minimale Höhe von 5-10% des Gebäudeversicherungswertes. Selbstverständlich kann eine Beurteilung der Fondshöhe nur unter Einbezug des Liegenschaftsalters, -zustand sowie den erfolgten Sanierungen geschehen. Die jährliche Äufnung des Erneuerungsfonds sollte jedoch gemäss der Fachkammer Stockwerkeigentum des SVIT im Minimum 5 ‰, des Gebäudeversicherungswertes betragen.
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3-4 % sind zu wenig!
Höhe des Erneuerungsfonds in % des Gebäudeversicherungswertes, nach Gebäudealter
Eine Analyse der von uns verwalteten Gemeinschaften zeigt, dass der Fonds – über alle Gemeinschaft hinweg gesehen – durchschnittlich ca. 3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes beträgt, also weit entfernt von den notwendigen 5-10 Prozent. Viele Gemeinschaften bewegen sich um 1-2 Prozent! Überraschend ist, dass kaum eine Relation der Fondshöhe zum Alter der Liegenschaft besteht, sondern der Wert sich zwischen 3-4 Prozent einpendelt. Selbstverständlich gilt es jede Liegenschaft gesondert zu analysieren, gibt es Gemeinschaften, die soeben eine grosse Sanierung hinter sich gebracht und dadurch den Fonds reduziert haben. Dennoch bleibt festzustellen: Die Zahl der unterdotierten Erneuerungsfonds ist hoch!
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Die Entscheidung liegt bei der Gemeinschaft
Als Verwaltung weisen wir die Gemeinschaften jährlich auf den Zustand ihres Fonds hin. Gleichzeitig empfehlen wir, frühzeitig eine Reprokostenplanung resp. eine Gebäude-Zustandsanalyse inkl. einer Finanzierungsplanung erstellen zu lassen und diese als Grundlage für die Festlegung der jährlichen Einlage zu nutzen.
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Die Erfahrung zeigt, dass die Gemeinschaft sich tendenziell schwer mit dieser Thematik tut – nicht zuletzt, weil die Betrachtungszeiträume der einzelnen Eigentümerschaften unterschiedlich sind: Während die einen auf eine nachhaltige Finanzierung der technischen Entwertung pochen, sehen andere möglichst tiefe Nebenkosten als primäres Ziel der Budgetplanung und verhindern damit eine adäquate Erhöhung der jährlichen Fondseinlage, in der Hoffnung, dass die Sanierung erst später -z.B. wenn die Wohnung verkauft ist – notwendig wird. Diese Sichtweise kann fatale Folgen haben, wie zunehmend bei Liegenschaften aus den 70er– und 80er Jahren festgestellt werden kann: Mit der Fälligkeit von grosszyklischen Erneuerungen stellt sich unweigerlich die Frage nach der Finanzierung der Deckungslücke zwischen der erforderlichen Investition und den vorhandenen Mitteln im Erneuerungsfonds. Hohe Einmalzahlungen oder die Erhöhung der persönlichen Hypothek durch die Eigentümer sind dabei oft die einzigen realistischen Wege. Stehen diese den Eigentümerinnen und Eigentümern zum Beispiel aufgrund ihres Alters oder ihrer Vermögenskraft nicht zur Verfügung, droht der Gemeinschaft, dass die Sanierungen mangels Finanzierbarkeit nicht durchgeführt werden können… Wir sehen in dieser Thematik eine schweizweit wachsende Herausforderung.
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Die Weichen besser heute stellen!
Es gibt viele Argumente, welche für einen gut geäufneten Fonds und eine frühzeitig adäquate Einlagehöhe sprechen:
– Noch sind Einlagen in den Erneuerungsfonds steuerlich abzugsfähig.
– Ein gut geäufneter Fonds hat einen positiven Einfluss auf den Wert einer Wohnung beim Verkauf.
– Was heute angespart wird, muss später nicht via Einmalzahlung oder gar über die Erhöhung einer Hypothek finanziert werden. Damit wird auch das Wohnen im Alter abgesichert.
– Auch nachbarschaftlich zeigt sich, dass Sanierungen per se eine Herausforderung darstellen. Umso besser, wenn frühzeitig wenigstens die Finanzierung gesichert ist.
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Als Verwaltung stehen wir jederzeit für weitere Auskünfte zur Verfügung. Zudem: Eine Reprokostenplanung resp. eine Zustandsanalyse mit Finanzierungsplanung bilden eine gute Ausgangslage für eine fundierte Diskussion innerhalb der Gemeinschaft. Fragen Sie uns danach!
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Thomi Jourdan, Geschäftsführer
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